首页 > 房产 > 正文

70年来首次!明年起房东迎来“3记重锤”,波及1.9亿租房者

频道:房产     来源:网络     发布:2020-09-11 16:26:44     手机版

9月7日,住建部发了一个通知,《住房租赁条例》公开征求意见,反馈截止日期为2020年10月8日。

大概梳理了一下,核心内容有以下几条:

1,各城市定期发布不同区域的租金指导价。

2,租金监管,不准再搞“高进低出、长收短付”。

3,合同备案,有据可查。

4,合同期内,双方都不能单方面毁约、涨租,房东不能随便进租客房子。

5,压实法律责任,违规出租最高罚50万,敢用租金贷的5倍罚款,违规的中介限制从业。

注意,这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级法规,70年来首次发布,毫不夸张地说,这是住房租赁行业的一份顶层设计文件。

条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章,共66条。一般来说,今年9-10月份征求意见,明年大概率会正式实施。

蓝白自己也发现了,天天聊房地产,整天说的都是在哪买房、调控政策、城市竞争力、人口形势、货币导向,也该聊聊租房那点事了。

我经常跟大家说一句话:买房不是刚需,租房的才是刚需。

什么叫刚需?这个词的指向意义,在不同年代都不一样。

几十年以前,我们的父辈吃不饱穿不暖,能填饱肚子、能果腹才叫刚性需求。

90年代后,家里有“三大件”,小孩去学校接受教育,这是刚性需求。

住房商品化以来,农村人口涌入到城市,在城里有地方住才是刚需。

买房的需求足够“刚”吗?

>大部分是这样想的:子女结婚要买房,孩子上学要买房,跟亲戚朋友攀比要买房,资产保值增值也要买房。

这些基于“生活改善”的理由,只能说是锦上添花,有了自然更好,没办法实现的话,将就一下也能过。

不是每个女孩结婚都非要房子不可,孩子不上名校也能学习,日子都在勉力维持,资产保值增值又和自己有什么相干?

但租房者不一样,他们可能是在城市风里来雨里去的外卖、快递员,也可能是背井离乡去大城市做保安、保洁,也可能是刚毕业在甲级写字楼里996的大学生,也可能是工地里挥汗如雨的农民工。

对这个群体来说,有个住处就行,学区、户型、绿化、物业都不重要。

东方证券一份报告预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。

至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

但这两年,1.9亿人的落脚之地,万亿级别的市场空间,被各路资本觊觎,玩出了不少花样,套路是一个接一个。

最近的深圳,有家中介公司,一次性向租客收取半年或一年的租金,却按月向房东支付房租,现中介公司将差额租金卷走,人去楼空,导致房东、租客均被骗,房东上门要求租客退房。

在成都,上万名房东和租客受牵连,涉及金额上亿。

更狠的是租房贷,长租公寓平台利用租客信用,贷出一笔长期贷款,通常为一年以上,用来一次性支付房租,用户每月还款,而真正的资金却流入了中介手里。

一旦中介跑路关门,房东不光要收回房子,租客还要继续含着泪把贷款还完,钱房两空,无处可去,还要给别人背锅还债,人生大悲之事,莫过于此了。

在上海、成都、西安、上海、合肥、广州,类似的事情一而再、再而三的发生。

除了资本涌入外导致的乱象外,这些年一二线城市房价飞涨,租金也水涨船高,加上棚改拆掉了大量城中村,租客们被迫搬到小区里合租,房东们的态度也日益骄横,一年恨不得涨几次价、克扣乃至不退押金,租客的地位正变得越来越弱势。

这份住房租赁新规,就是要改变这个现状,新规下,房东接连挨了3记“重锤”。

我们来挨个说说。

先说大家最关心的租赁指导价,这个制度并非首次提及。

在深圳,早有专家建议:借鉴德国《房屋租赁法》,通过全市住建系统建立各区商品房租赁和农民房租赁指导价,指导价每年年中更新并公示,出租人必须根据指导价签订租赁合同,允许低于指导价,但不得超过指导价的20%,在租赁期限内不得涨租。

在佛山南海区,去年底就发布了房屋租赁市场指导租金标准,包括商业路段租赁市场、办公用房、住宅、厂房的区片划分租金标准。

对租房者来说,能有租金指导价稳定市场肯定是好的,但具体实施起来,热门片区的租金还好办,不管是三居、两居还是公寓,有大量的房屋供应、成交量价可以作为参考。

而远离市区、挂牌量较少或城中村的冷门片区,信息缺失严重,定高了会导致房东集体加价,定低了又会出现“阴阳合同”。

早在2012年,中国首席经济学家论坛主席夏斌就说过:德国的租房指导价是允许上涨的,但要有个度,超过某个幅度就算违规,超过50%就要抓起来。

说到底,租房指导价的关键并不是发布一个价格就完事了,还要有强有力的执行。

租赁合同备案,也非常重要。

现在大部分人租房都是要签合同的,不管是中介还是房东,一般都像模像样的草拟一份模板,写上甲方、乙方的权利义务,最后还签字摁手印,整的还挺正式。

问题是,房东或中介毁约,白纸黑字的合同真有效吗?

显然不是,因为绝大部分租赁合同都没有备案,住建部门想管也没办法,正如离职员工跟原公司的纠纷一样,没正式的劳动合同,一切利益主张都是空口无凭。

现在,条例要求合同备案,有据可查,明显对房东更加不利。

原因在于:租房备案,以后就有可能交税。

去年河北发布规定,个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

以每月租金2000元计算,要扣减800的免征额,再去掉城建、教育费附加等,按10%的税率算,大概是200多块钱。

如果租房合同备案,要防止房东为了避税不备案的情况出现,更要考虑到潜在税收成本转嫁给租客的可能性。

不准“高进低出、长收短付”,意味着什么?

显然,租房市场的投机资本、“二房东”们玩不下去了!

平时我们不管投资、买菜还是做生意,只要是“高买低卖”,就意味着俩字:丢人。

上文说了,现在大部分长租公寓的模式,就是高价从房东手里收来房子,再低价租给房客,表面上看起来是吃亏的生意,但很多中介直接收租客1年或2年的房租,给房东却实行月付或季付。

多出来的钱,继续去高价收房子,资金以极快速度周转,试图抢占租房市场,这种“拆东墙补西墙”的手法,资金链必然会有撑不住的那一天。

有时候不得不佩服这些投机资本,不管是什么产品,思路、顶层设计、借鉴欧美的经验都看起来很美,一到他们手里就变味。

不允许高进低出资本逐利,没了赚差价的利润空间,就不会再出现以往那样一哄而上的乱局。

除了以上3个对房东、二房东们影响较大的规定外,意见稿里还有一项内容,值得细细揣摩。

《条例》规定,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住;

同时,设区市应规定必要的居住空间标准,明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。

华泰期货研究员徐闻宇报告指出:非居住空间不准出租,意味着未来核心地区的租赁资产仍将享受城市发展的溢价。

这个逻辑很容易理解,这两年棚改搞的风风火火,城中村拆了那么多,每年还是有70%以上人口流入江浙沪和珠三角,人越来越多,可供出租的房源变少。

以前不准群租、不准打隔断,现在不准把厨房、卫生间、阳台和地下室租出去,就意味着住宅租金会持续走高,供需关系失衡,一二线城市,尤其是市区里的住宅,将进一步享受房价+房租的“双击”溢价空间。

当然,调控不会眼睁睁看着租金走高而无动于衷,商改租、扩大租赁城市试点、集体土地入市修建租赁房,应对办法有很多。

条例影响有多大?

前两天蓝白跟大家聊过,从住房自有率(自住率)的角度来看,美、英、法、澳的住房自有率平均为65%,日韩平均为60%,有近1/3的居民选择租房。

往小里说,租赁资产的培育,可以使各个城市的收入结构发生变化,逐步从一次性土地出让金,转向稳定现金流。

租赁公司把住房租赁租金收益权质押出去,向市场融资,收入来自于稳定的房租现金流,将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者,只要这个城市的房租足够坚挺,足够稳定,大把缺乏投资渠道的资金都会接盘。

假以时日,随着城市群户籍互认,社保互通,落户门槛大幅降低,租房者也能享受到学区和医疗的配套,谁还会打肿脸充胖子非去买商品房不可呢?那是有钱人的选择,穷人有没钱的活法,同样也可以活得更有尊严。

过去这些年,北漂、沪漂、深漂过得有多苦,大家都冷暖自知,从明年起,这些大城市里的蝼蚁们,规模达到1.9亿的租客,不再是投机者和资本的宝藏,而是这个国家未来的生机。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

标签:房东 租金 租赁 租房 指导价

本文地址:http://www.51tuanyan.com/fangchan/gvqpnplsl.html 转载请注明出处

上一篇: 安徽首家!皖仪科技今登陆科创板
下一篇: 造型特殊!荷兰V型客机模型试飞成功

相关图文

热点话题

频道月排行